經(jīng)歷過去兩年多時間的穩(wěn)步前行，公募REITs即將進入擴容提質(zhì)的新階段。
近日，包括發(fā)改委、證監(jiān)會、交易所在內(nèi)的監(jiān)管層多措并舉，推動公募REITs常態(tài)化發(fā)行。3月31日，4只公募REITs擴募正式獲批。3月24日，發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》(以下簡稱236號文)。證監(jiān)會也同日發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，提出4方面12條措施，進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行工作。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來。監(jiān)管層的大力推動，將進一步激發(fā)公募REITs各方的參與熱情，而隨著公募REITs底層資產(chǎn)擴容及常態(tài)化發(fā)行逐步推進，不僅拓寬了公募REITs可供投資標的，業(yè)務落地速度也有望加快。
適時推出REITs實時指數(shù)
從發(fā)改委的236號文到證監(jiān)會發(fā)布公募REITs常態(tài)化發(fā)行工作的通知，意味著REITs市場從穩(wěn)定起步邁向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。
談及近期公募reits領(lǐng)域出臺的多個重磅文件，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負責人莫一帆認為，監(jiān)管層通過相關(guān)措施，加強公募reits前端培育、擴大資產(chǎn)范圍、適度優(yōu)化調(diào)整發(fā)行條件并提升項目審核效率等全周期措施，有望進一步推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行。
鵬華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部也表示，此次國家發(fā)改委和中國證監(jiān)會同步發(fā)文，有助于解決REITs申報發(fā)行中的痛點難點和進一步促進REITs全生命周期的投融資良性循環(huán)。
具體到文件中提到公募REITs全鏈條環(huán)節(jié)要求細化、試點行業(yè)擴展至消費基礎(chǔ)設(shè)施、明確審批時效等要點，體現(xiàn)了監(jiān)管部門大力發(fā)展公募REITs市場的信心和決心，也體現(xiàn)了監(jiān)管部門之間的高度協(xié)同和政策統(tǒng)一性，對未來REITs市場常態(tài)化發(fā)行、健全市場REITs市場功能具有里程碑式意義。促進REITs市場進一步提質(zhì)擴容。
中信資本最關(guān)注的條款是國家發(fā)展改革委第236號文中明確了各級審批機構(gòu)REITs工作的辦結(jié)時限，“這是監(jiān)管審批機構(gòu)自我約束、自我加壓的表現(xiàn)，對于原始權(quán)益人和承辦機構(gòu)來說無疑是個利好；同時也是向市場宣告了加速審批、加速落地的政策意圖，給了市場積極向好的預期。”
在野村東方國際證券結(jié)構(gòu)金融部總經(jīng)理陳劍看來，發(fā)改委和證監(jiān)會最新出臺的關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的文件，實質(zhì)上是對過去2-3年試點經(jīng)驗的總結(jié)，既有對基礎(chǔ)資產(chǎn)類型、分派率等入池要求的合理放寬，也有對項目前期培育、項目質(zhì)量以及中介機構(gòu)執(zhí)業(yè)水平提出明確要求。
他認為，新文件的出臺將有利于拓寬我國公募REITs行業(yè)市場空間，擴大利用公募REITs盤活存量資產(chǎn)的范疇，促進公募REITs行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展。“兩份文件都對中介機構(gòu)，特別是基金管理人提出了更嚴格的監(jiān)管要求。從其中，我們能夠看出監(jiān)管部門在‘熱鬧’的行業(yè)氛圍中，立足長遠、呵護市場、維護公正、防范風險的冷靜、理性思考。”
除此以外，陳劍尤其關(guān)注證監(jiān)會文件中提出加強二級市場建設(shè)，適時推出REITs實時指數(shù)。“
未來，隨著REITs實時指數(shù)的推出，不僅有利于市場更加直接地觀察和分析REITs行業(yè)走勢，更有利于基于該指數(shù)設(shè)計產(chǎn)品和衍生工具，多元化資金來源，增強資產(chǎn)流動性。在此，我們建議在編制REITs行業(yè)指數(shù)的同時，也呼吁相關(guān)機構(gòu)考慮修訂完善規(guī)則，將符合條件的優(yōu)質(zhì)公募REITs納入A股主流股票指數(shù)，引導指數(shù)基金以及專業(yè)機構(gòu)資金積極投資配置公募REITs。在我國香港地區(qū)，領(lǐng)展房產(chǎn)基金（0823.HK）被納入恒生指數(shù)、恒指ESG50指數(shù)等，越秀房產(chǎn)信托基金（0405.HK）被納入恒生綜合指數(shù)；在美國市場，美國電塔（AMERICAN TOWER，AMT.N）、安博（PROLOGIS，PLD.N）、數(shù)字房地產(chǎn)信托（Digital Realty Trust，DLR.N）、西蒙地產(chǎn)（SIMON PROPERTY，SPG.N）等REITs都被納入了標普500、羅素3000等指數(shù)。”陳劍進一步談到。
消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)總體規(guī)模巨大
隨著監(jiān)管發(fā)文支持消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs，公募REITs底層資產(chǎn)也進一步擴容至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，為公募REITs發(fā)展打開新的空間。
莫一帆直言，此次將消費基礎(chǔ)設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)范圍，旨在支持消費發(fā)展，貫徹黨中央、國務院關(guān)于把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，引導更多社會資金投資于線下消費場景，推動消費基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)投入以及運營水平的提升，對于拉動內(nèi)需、擴大消費、服務實體經(jīng)濟具有重要意義。對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場而言，新類型資產(chǎn)的發(fā)行上市有助于推動市場持續(xù)擴容、豐富可投資標的，有助于市場長期健康發(fā)展。
紅土創(chuàng)新基金則表示，目前全球市場的REITs均包含消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs，236號文中百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)商業(yè)項目、酒店、文旅、康養(yǎng)等消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點范圍，則使得我國REITs市場的資產(chǎn)范圍將更加廣闊，目前該類資產(chǎn)儲備豐富且符合條件的項目較多，市場潛力巨大，將成為重要的一類基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)類別。未來通過消費REITs的發(fā)展驅(qū)動不動產(chǎn)行業(yè)蛻變轉(zhuǎn)型，倒逼更多發(fā)行企業(yè)從消費角度提高資產(chǎn)的服務運營能力，對恢復和擴大拉動消費起到重要推動作用。
“‘消費基礎(chǔ)設(shè)施’是一個很符合中國國情的提法，正如我們一直在呼吁的，商業(yè)不動產(chǎn)本身就是民生資產(chǎn)，是城市重要的基礎(chǔ)設(shè)施，從這個角度來說，商業(yè)不動產(chǎn)理論上來說是規(guī)模巨大的，幾十年來，國內(nèi)投資興建的相當一部分基礎(chǔ)設(shè)施都可以歸到消費基礎(chǔ)設(shè)施的范疇。”中信資本稱。
不過，中信資本也特別強調(diào)，REITs本身又是一個嚴謹?shù)臉藴驶a(chǎn)品，對資產(chǎn)的稟賦會有比較嚴格的要求，會向優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流健康、運營管理成熟的項目傾斜。所以消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的規(guī)模上限很大，但最終能夠形成多少REITs資產(chǎn)，還要取決于推進的進度，以及市場的接受偏好。
陳劍引用了一組中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的數(shù)據(jù)：截止2021年底，全國大于3萬平方米的購物中心6300個，年度客流量290億人次，零售額在當年社會零售總額的10.7%，其中TOP300購物中心營業(yè)額增長率29%，收益能力良好。除了購物中心外，文件還提出優(yōu)先支持百貨商場、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)商業(yè)等業(yè)態(tài)，預計其中將有相當數(shù)量的資產(chǎn)收益情況和合法合規(guī)性能夠符合監(jiān)管部門的要求，達到發(fā)行公募REITs的條件，總體市場規(guī)模巨大。
陳劍更是指出，目前優(yōu)先支持的主要是“商品零售”消費為主的基礎(chǔ)設(shè)施，但消費的范疇遠遠不止“商品零售”。在中共中央、國務院印發(fā)的《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》中明確提出，要積極發(fā)展服務消費，擴大文化和旅游消費，增加養(yǎng)老育幼服務消費，提供多層次醫(yī)療健康服務，促進群眾體育消費等。
因此，他建議，“等到優(yōu)先支持的商品零售消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功實踐并積累經(jīng)驗后，是否有可能將支持的基礎(chǔ)資產(chǎn)范疇擴展到服務消費基礎(chǔ)設(shè)施，值得我們共同期待。如果能夠加入，消費基礎(chǔ)設(shè)施市場規(guī)模將能夠進一步擴大。”
“結(jié)合境外主流資本市場公募REITs發(fā)展情況以及我國實踐，預計消費基礎(chǔ)設(shè)施將成為我國公募REITs的重要類型之一。由于我國交通、能源、市政、環(huán)保、倉儲、工業(yè)園、旅游、水利、保租房、產(chǎn)業(yè)園、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模同樣龐大，特別是產(chǎn)業(yè)園、倉儲、清潔能源發(fā)電等規(guī)模大、收益性好的資產(chǎn)預計都將會成為公募REITs的主流資產(chǎn)。”陳劍進一步表示。
將定價權(quán)更多地讓渡給市場
根據(jù)最新的監(jiān)管通知，公募REITs項目收益率及資產(chǎn)規(guī)模門檻要求均有所調(diào)整。
其中，產(chǎn)權(quán)類項目擬將分派率要求整體微調(diào)為3.8%；特許經(jīng)營權(quán)類項目擬明確使用內(nèi)部收益率(IRR)作為準入標準，IRR原則上不得低于5%。
同時，適當降低了首發(fā)項目資產(chǎn)規(guī)模不低于10億元的門檻要求，明確首次發(fā)行保障性租賃住房REITs項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值不低于8億元，可擴募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的兩倍。
博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄分析指出，相較于958號文，236號文從分派率角度和保障性租賃住房首發(fā)規(guī)模角度進行調(diào)整優(yōu)化，將有助于釋放更多的資產(chǎn)進入REITs市場。
其中，最新政策明確了對于特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）標準，對不同類型的資產(chǎn)有了統(tǒng)一價值標準。就特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目而言，本身更多的是通過內(nèi)部收益率（IRR）體現(xiàn)存續(xù)期內(nèi)的價值，而分派率可能包含“本金攤還部分”，通過內(nèi)部收益率（IRR）角度去評判投資價值更加合理。而產(chǎn)權(quán)類分配率要求下調(diào)至3.8%，相對來說更有利于釋放現(xiàn)金流長期穩(wěn)定但回報水平相對較低的保租房資產(chǎn)，對于其他類型資產(chǎn)，投資人仍需考慮底層資產(chǎn)現(xiàn)金流波動預期的風險對價。
平安基金REITs投資中心也針對實際運作情況談到，各地保障性租賃住房項目認定程序和規(guī)則仍在制定和完善中，因此可以納入保障性租賃REITs的資產(chǎn)規(guī)模較小，較難滿足首發(fā)當期不動產(chǎn)評估凈值不低于10億元、可擴募資產(chǎn)原則上不低于擬首次發(fā)行資產(chǎn)規(guī)模2倍之要求。
在平安基金REITs投資中心看來，236號文考慮到保障性租賃住房的保障屬性，適度降低保障性租賃住房首發(fā)當期不動產(chǎn)評估凈值要求，有利于更多優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房參與公募REITs發(fā)行，有助于加快發(fā)展保障性租賃住房，促進解決好住房問題。
陳劍也認為，降低分派率、IRR等門檻性的要求對公募REITs擴容有一定的幫助，上述調(diào)整的本質(zhì)是將基礎(chǔ)資產(chǎn)定價‘上限’適度放松，將定價權(quán)更多地讓渡給市場。
“我們看到很多產(chǎn)權(quán)類公募REITs上市后價格都得以上漲，進而使按市價計算的年化分派率降低到3~4%之間，這一定程度上能夠代表市場對相關(guān)資產(chǎn)定價所達成的共識。”陳劍稱。
“經(jīng)過2-3年的試點實踐，原始權(quán)益人、投資者、中介機構(gòu)對公募REITs的風險收益特征都基本有了清晰的認識，市場教育工作成效明顯。在此基礎(chǔ)上，將判斷相關(guān)基礎(chǔ)資產(chǎn)價值的工作更多地交換給市場是合理的，也有利于促進管理人和投資者配置合理的REITs投研資源，加強定價研究，進而形成科學合理健康穩(wěn)健的市場運行體系。但同時，作為原始權(quán)益人和管理人，我們也要認識到目前二級市場流動性較低，日均交易量較少，交易形成的價格共識具有一定的“局限性”。雖然監(jiān)管部門放松了行業(yè)定價限制，但就具體項目而言是否能夠貼近“上限”定價，還需要謹慎研判和積極溝通。”陳劍進一步指出。
如火如荼的公募REITs市場迎來重量級管理人進場。
近日，證監(jiān)會指導證券交易所制定《保險資產(chǎn)管理公司開展資產(chǎn)證券化業(yè)務指引》（以下簡稱《業(yè)務指引》），支持優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司參與開展資產(chǎn)證券化（ABS）及不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務，這也意味著繼證券公司、券商資管、基金子公司之后，符合條件的保險資管也可以作為資產(chǎn)支持專項計劃管理人參與REITs業(yè)務。
利好政策出臺讓保險資管機構(gòu)興奮不已，多家保險資管第一時間行動起來，積極準備相關(guān)業(yè)務資格的申請?！爸耙驗榧瘓F旗下機構(gòu)不具備交易所ABS業(yè)務資格，一直遺憾不能發(fā)行公募REITs，這個政策可謂打通了險資的‘任督二脈’?！币晃槐ｋU資管人士更是形象地比喻。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，新規(guī)不僅進一步豐富了公募REITs市場的參與機構(gòu)形態(tài)，推動多層次REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。對于保險資管公司而言，過往僅是以投資者身份參與公募REITs戰(zhàn)配及網(wǎng)下打新，未來新增了管理人角色，有助于險資全鏈條深度參與到公募REITs業(yè)務之中。
保險資管獲準開展ABS及REITs業(yè)務
近日，公募REITs管理人隊伍擴容的消息，引發(fā)市場高度關(guān)注。
3月初，證監(jiān)會指導滬深交易所發(fā)布了《保險資產(chǎn)管理公司開展資產(chǎn)證券化業(yè)務相關(guān)要求（試行）》。
業(yè)務指引主要從申請條件、申請程序和自律監(jiān)管三方面明確了保險資產(chǎn)管理公司申請開展ABS及REITs業(yè)務的制度機制安排，支持公司治理健全、內(nèi)控管理規(guī)范、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司參與開展資產(chǎn)證券化（ABS）及不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務。
新規(guī)出臺無論對于公募REITs市場還是保險資管行業(yè)而言都意義深遠，一位保險資管人士表示，證監(jiān)會交易所出臺的這項政策，從監(jiān)管層面推動資產(chǎn)證券化業(yè)務統(tǒng)一監(jiān)管體系的構(gòu)建，對于保險資管機構(gòu)而言，能夠幫助資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理機構(gòu)更為方便地參與ABS和REITs業(yè)務，加速業(yè)務規(guī)模的擴容。
他同時稱，在此之前，保險資管公司主要通過中保登發(fā)行ABS，規(guī)模相對比較小，新政出臺有望給業(yè)務帶來一定的規(guī)模增量。
紅土創(chuàng)新基金從兩個層面解讀新規(guī)出臺的意義，首先，業(yè)務指引有助于拓寬及豐富ABS管理人群體。當前企業(yè)ABS管理人主要為證券公司、證券資管及基金子公司，此次將保險資管納入，拓寬了企業(yè)ABS管理人主體，進一步豐富了參與機構(gòu)形態(tài)。
其次，有助于保險資管擴圍到標準化ABS市場，充分發(fā)揮資產(chǎn)創(chuàng)設(shè)能力，增強市場活力，有望為市場帶來新增供給。
在紅土創(chuàng)新基金看來，此前保險資管已有資產(chǎn)證券化業(yè)務實踐，主要是在中保登開展ABS，屬于非標準化債權(quán)類資產(chǎn)。此次獲得企業(yè)ABS管理人資格，有利于開拓標準化ABS市場，充分發(fā)揮保險資管的運營管理優(yōu)勢，助力存量盤活和市場供給提升。
“最近幾年，經(jīng)常聽到一些保險資管公司呼吁和期盼交易所資產(chǎn)證券化（ABS）及不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務向他們開放?！币按鍠|方國際證券結(jié)構(gòu)金融部總經(jīng)理陳劍直言，如今政策落地，對于保險資管而言也是一大利好。
而談及新規(guī)出臺的意義，陳劍著重強調(diào)保險資管入局給ABS及REITs市場帶來的差異化發(fā)展格局?！澳壳?span>ABS業(yè)務已經(jīng)不是藍海市場，競爭激烈。從促進行業(yè)良性發(fā)展的角度來看，若只是引入幾家同質(zhì)化的管理人機構(gòu)，對行業(yè)的意義并不大。業(yè)內(nèi)更加關(guān)注保險資管進場能給ABS領(lǐng)域帶來的創(chuàng)新發(fā)展思路，形成差異化競爭格局?！标悇Ρ硎?。
他進一步分析指出，保險資金的特點是負債久期很長，偏好投資配置長期資產(chǎn)。未來像不動產(chǎn)、PPP、基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)等現(xiàn)金流穩(wěn)定、運營成熟但回收期限較長的項目，若是能夠通過保險資管直接引險資進場投資發(fā)行長期限不含權(quán)ABS產(chǎn)品，將會有利于降低產(chǎn)品對原始權(quán)益人提供流動性支持的依賴，實現(xiàn)與原始權(quán)益人的風險隔離，也有利于進一步提升資產(chǎn)出表的效果。甚至，或許能夠在此基礎(chǔ)上，創(chuàng)設(shè)出權(quán)益屬性更強的ABS產(chǎn)品。這是保險資管差異化競爭的關(guān)鍵優(yōu)勢，應該也是值得他們未來努力拓展的重點業(yè)務方向。
而對于期限較短的資產(chǎn)，比方說消費金融、融資租賃、供應鏈等，并不是說保險資管不能進入，只是他們很難在這些領(lǐng)域形成突出的競爭優(yōu)勢。在資金層面，險資的短期資金成本并不存在優(yōu)勢，保險資管不一定能在這些領(lǐng)域與券商等其他機構(gòu)的競爭中脫穎而出。
“對于REITs業(yè)務而言，該領(lǐng)域方興未艾，需要更多具有不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資管理能力的優(yōu)秀機構(gòu)進入市場。具有這方面能力的頭部保險資管公司加入，對增強行業(yè)整體價值識別能力和運營管理水平是有積極意義的?！标悇φ劦?。
多家保險資管積極行動起來
據(jù)基金君了解，新政出臺之后，多家保險資管第一時間開會研討未來業(yè)務落地的規(guī)劃安排。
“我們公司打算同時推動兩方面工作，一方面是積極準備交易所ABS業(yè)務資格申請，另一方面是去尋找潛在的項目資源。”一位保險資管人士表示，公募REITs業(yè)務肯定是未來工作的重心。
一位保險資管人士也透露，實操層面還需要等相關(guān)細則出臺，公司后續(xù)肯定會積極參與。
國壽投資控股有限公司基礎(chǔ)設(shè)施投資事業(yè)部總經(jīng)理嵇紹軍也公開表示，在此前的監(jiān)管體系下，保險機構(gòu)只能通過參加配售和公開市場交易開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資。但是隨著REITs市場的發(fā)展，以及本次政策的推進，保險機構(gòu)憑借不斷提升的基礎(chǔ)資產(chǎn)運營管理能力，未來可以成為REITs產(chǎn)品核心價值的創(chuàng)造者。
“新規(guī)的出臺為保險資管增加承銷費及管理費營收開拓了新的渠道?！奔t土創(chuàng)新基金也預計，已有公募基金牌照的保險資管或?qū)⒊浞掷么舜螜C會，作為管理人的角色進一步深度參與公募REITs業(yè)務，而其他保險資管獲取公募基金牌照的積極性或?qū)⑦M一步提高。
“保險資管參與公募REITs動力非常強?！币晃槐ｋU資管人士更是直言，“首先，從市場容量來看，目前大家普遍預期，公募REITs是除股票、債券之外另一個萬億級市場，未來若是公募REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)，體量將進一步擴大，對于保險資管而言，即使只拿到全市場1%的份額，規(guī)模也非?？陀^；其次，目前保險資管主要是通過戰(zhàn)略配售及網(wǎng)下打新的方式參與公募REITs投資，但是從當前情況看，優(yōu)質(zhì)項目的配售比率都不高，未來，若是保險資管可以擔任公募REITs管理人，有望提升所在集團旗下資金在公募REITs項目上的獲配份額?！?/span>
“大資管新規(guī)之后，根據(jù)多個金融監(jiān)管部門聯(lián)合發(fā)布的《標準化債權(quán)類資產(chǎn)認定規(guī)則》，保險資管公司在銀保監(jiān)會體系規(guī)則下發(fā)行的ABS產(chǎn)品（“資產(chǎn)支持計劃”）被認定為非標準化債權(quán)類資產(chǎn)，而證監(jiān)會體系下的、在證券交易所掛牌交易的ABS產(chǎn)品（“資產(chǎn)支持證券”）則被認定為標準化債權(quán)類資產(chǎn)?！敝驳侣蓭熓聞账匣锶肃u野律師也認為，相較于非標，標品可吸引的投資者更多，并且相關(guān)投資者對標品的投資限制更少。因此，保險資管公司有動力發(fā)行交易所掛牌的ABS產(chǎn)品。
他同時表示，公募REITs層面，2021年底，銀保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》，允許保險資金投資公募REITs后，這類業(yè)務的規(guī)模體量已經(jīng)非常大，投資金額已經(jīng)突破百億元。除了保險資金作為公募REITs的路徑之外，此次新規(guī)可能也會為保險資管公司更深度參與公募REITs業(yè)務敞開大門。
“從戰(zhàn)略配售以及網(wǎng)下打新的數(shù)據(jù)來看，保險資金投資配置公募REITs的意愿很高。從實踐數(shù)據(jù)來看，公募REITs不僅能夠為險資帶來長期穩(wěn)定的分紅收益，還能夠在短期內(nèi)形成可觀的資本利得。”陳劍用過往公開數(shù)據(jù)進一步佐證。
在他看來，保險資管未來如果參與到公募REITs管理人業(yè)務中，能夠讓部分在不動產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域經(jīng)驗豐富的頭部險資資管公司輸出管理能力，形成新的業(yè)務發(fā)展方向。同時，作為增值服務于原始權(quán)益人的手段之一，保險公司服務基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)原始權(quán)益人的工具隨之更加多元化，更加立體。當然，更關(guān)鍵的是，如果保險資管因此能夠直接作為不動產(chǎn)或基礎(chǔ)設(shè)施的業(yè)主方，深入到項目運營管理的細節(jié)中，對控制投資風險，提升超額收益會有顯著意義。
不過，盡管目前保險資管正在積極投身其中，但多位業(yè)內(nèi)人士表示，當下很難預估業(yè)務落地的時間表。
“未來的業(yè)務進度一方面取決于交易所ABS業(yè)務資格申請什么時候能夠獲批，另一方面還取決于尋找公募REITs底層項目的進展情況。坦率地說，公募REITs是一個類投行業(yè)務，保險資管在這方面經(jīng)驗還不夠充足，仍需要與市場上其他管理人一起競爭搶項目，因此業(yè)務落地的時間不好預估?！币晃槐ｋU資管人士透露。
全鏈條參與公募REITs業(yè)務
過往險資一直是公募REITs重要的機構(gòu)投資者之一，未來隨著管理人資格的放開，險資有望全鏈條深入?yún)⑴c到公募REITs業(yè)務之中。
鄒野律師指出，根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，公募REITs的管理人與基礎(chǔ)設(shè)施ABS產(chǎn)品的管理人之間應當為關(guān)聯(lián)方。公募基金公司目前可選的可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施ABS產(chǎn)品的管理人只有作為其關(guān)聯(lián)方的基金子公司和證券公司。后續(xù)隨著保險資管機構(gòu)可以發(fā)行證監(jiān)會體系內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)置ABS，與這些保險資管機構(gòu)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的公募基金公司就可以跟他們一起發(fā)行公募REITs。也就是說，同一集團內(nèi)的保險系公募基金公司和保險資管公司后續(xù)有機會在這方面探索合作公募REITs業(yè)務。
“在新規(guī)出臺之前，已經(jīng)有部分保險集團已經(jīng)通過旗下控股證券公司、基金公司形成聯(lián)動，共同推進公募REITs業(yè)務(例如平安集團)，但仍有一些保險集團旗下盡管有公募牌照，但是缺乏證券公司牌照，無法參與交易所ABS業(yè)務，構(gòu)建不了公募REITs底層資產(chǎn)?！币晃槐ｋU資管人士也談到，新規(guī)的出臺，可以說是為這類保險資管加入公募REITs管理人隊伍掃清障礙，未來將以項目、產(chǎn)品、資金為切入口，全鏈條參與到公募reits業(yè)務之中。
談及未來保險資管在公募REITs業(yè)務鏈條上的拓展，紅土創(chuàng)新基金認為，一方面，保險機構(gòu)可繼續(xù)作為買方，以投資者的身份參與公募REITs戰(zhàn)配及網(wǎng)下；另一方面，保險資管過去在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累了大量投資與投后管理經(jīng)驗，可充分發(fā)掘儲備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和項目，從REITs底層資產(chǎn)上提前布局，以管理人角色參與REITs創(chuàng)設(shè)和相關(guān)資管產(chǎn)品發(fā)行及存續(xù)期管理。
陳劍將公募REITs業(yè)務進一步分為前中后端，細致地分析保險資管全鏈條參與REITs業(yè)務的情況。
從目前的情況上看，在前端的Pre-REITs階段，目前很多保險資金都在積極布局和深入?yún)⑴c。特別是在產(chǎn)業(yè)園、物流倉儲、新能源電站等領(lǐng)域，經(jīng)?？吹奖ｋU資金參與Pre-REITs的身影。
在后端，保險資金已經(jīng)能夠通過戰(zhàn)略配售以及網(wǎng)下打新的方式，積極參與公募REITs投資。此前只有中間階段，也就是管理人這一環(huán)節(jié)，保險資管難以參與。如今，隨著最新的政策出臺，符合條件的保險資管及其關(guān)聯(lián)方可以擔任公募REITs的基金管理人或ABS管理人。
“與此同時，由于資金久期的原因，保險資管在中間階段參與私募類REITs也會更具有優(yōu)勢。如果在保險公司及其資產(chǎn)管理公司內(nèi)部能夠在以上三個階段形成有效的協(xié)同，那么他們一定能夠在公募REITs及其相關(guān)領(lǐng)域領(lǐng)域形成全鏈條的、顯著的業(yè)務優(yōu)勢?！标悇χ赋?。
擁有資金、投資、資源等多方面優(yōu)勢業(yè)務難點在尋找項目
與其他類型的機構(gòu)管理人相比，保險資管參與公募REITs業(yè)務在投資上存在天然優(yōu)勢，此前在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展了大量的投資，積累了一定的投管經(jīng)驗。但是在運營人才體系搭建、尋找優(yōu)勢項目上等也存在不少難點。
“公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs因其中低風險、流動性、長期性、與其他資產(chǎn)低關(guān)聯(lián)度的屬性，有助于打破保險資金長久期資產(chǎn)匱乏的困境，化解資產(chǎn)負債久期錯配的風險，與保險資金配置需求十分契合，因此在投資方面較其他機構(gòu)有天然優(yōu)勢。”上述紅土創(chuàng)新基金相關(guān)人士表示，保險機構(gòu)以往在交通、能源、市政、環(huán)保、水務、物流倉儲、工業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展了大量的投資，在基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)方面積累了一定的投管經(jīng)驗。
他進一步表示，保險資管參與公募REITs業(yè)務面臨諸多挑戰(zhàn)，如從債權(quán)到權(quán)益投資思維的轉(zhuǎn)型，對復雜交易結(jié)構(gòu)的風險把控以及資產(chǎn)的定價估值，配套制度及運營人才體系的搭建等。
野村東方國際證券結(jié)構(gòu)金融部總經(jīng)理陳劍也有類似觀點，保險資管參與公募REITs業(yè)務有其自身優(yōu)勢所在，他主要談及獲取資源優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、投資經(jīng)驗豐富三個方面。
首次，在獲取項目資源方面，很多險資通過保險資管或其他金融產(chǎn)品參與到央企、大型地方國企和優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)的債權(quán)、股權(quán)及其他創(chuàng)新投資業(yè)務中，積累了豐富的資源，這為相關(guān)公司參與公募REITs業(yè)務奠定了基礎(chǔ)。
其次，保險資管在Pre-REITs、長期限私募類REITs等方面更具有資金資源，從而也為其拓展公募REITs業(yè)務創(chuàng)造了顯著的競爭優(yōu)勢。
最后，與公募基金公司主要專注于標準化市場投資的特征不同，保險資管在不動產(chǎn)、創(chuàng)新結(jié)構(gòu)化投資等方面經(jīng)驗更加豐富。去年12月，證監(jiān)會副主席李超在中國REITs論壇2022年會上曾提到，研究推動公募REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。保險資管在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域參與的時間早，方式靈活，對于商業(yè)地產(chǎn)項目本身的價值判斷、風險控制以及運營管理等方面可能會更有優(yōu)勢。
“相比其他類型機構(gòu)，保險資管的劣勢還是欠缺投行經(jīng)驗，優(yōu)勢是可以形成全鏈條的業(yè)務鏈?！币晃槐ｋU系基金公司人士也表示，首先，保險資金負債端久期比較長，與公募REITs投資周期比較匹配，其次，在拿項目上也有一些經(jīng)驗，一些保險資管之前也做過類REITs的業(yè)務，但這些項目能不能進入公募REITs底層資產(chǎn)，還需要具體項目具體分析。加上未來可以以管理人身份參與項目運作，險資可以說是全方位參與到公募REITs業(yè)務之中。
不過，上述人士還是認為，目前保險資管在人員組建、架構(gòu)搭建上的問題都不大，最大的難點還是尋找合適的項目。
落地尚待更多指引等落地
雖然險資有望全鏈條深入?yún)⑴c到公募REITs業(yè)務之中，但實際落地如何執(zhí)行或需要更多的指引和監(jiān)管指導。
“根據(jù)交易所指引，保險資管公司作為ABS管理人參與REITs業(yè)務的，應符合證監(jiān)會、交易所關(guān)于REITs的相關(guān)規(guī)定。”鄒野表示，實際落地過程中如何執(zhí)行或需要更多的指引和“監(jiān)管指導”。另外，保險資管公司自身受銀保監(jiān)會監(jiān)管，其從事交易所掛牌的ABS業(yè)務受證監(jiān)會監(jiān)管，需要綜合協(xié)調(diào)、遵守兩會的相關(guān)監(jiān)管規(guī)則。
談及一些業(yè)務開展細節(jié)，紅土創(chuàng)新也表示，此次指引明確了保險資管公司開展ABS及REITs業(yè)務的資質(zhì)要求及管理規(guī)范。
第一、明確保險資管公司的資質(zhì)要求，要求保險資產(chǎn)管理公司治理健全、內(nèi)控管理規(guī)范；配備專門的ABS業(yè)務部門與人員，具備涵蓋ABS全業(yè)務流程的業(yè)務制度體系以及完善的合規(guī)與風控制度；最近一年經(jīng)審計的資產(chǎn)管理規(guī)模位居前列，且符合銀保監(jiān)會關(guān)于開展創(chuàng)新業(yè)務相關(guān)監(jiān)管要求。參與REITs業(yè)務應當符合證監(jiān)會和交易所關(guān)于REITs的相關(guān)規(guī)定。
第二、明確保險資管公司的申請流程及管理規(guī)范：保險資管公司申請ABS和REITs業(yè)務試點需向交易所提交申請文件，通過交易所及有關(guān)單位現(xiàn)場評估后出具無異議函方可經(jīng)營相關(guān)業(yè)務，同時接受交易所對ABS和REITs業(yè)務的自律管理及業(yè)務檢查。上述對保險資管參與公募REITs存在一定挑戰(zhàn)，并在業(yè)務開戰(zhàn)前需要更多細節(jié)落地。
“當前發(fā)布的指引只是允許符合條件的保險資管公司開展資產(chǎn)支持專項計劃（ABS）業(yè)務。相關(guān)公司如果想要開展公募REITs業(yè)務，還需要自身同時具備公募基金管理人牌照，或者有相應的公募基金管理公司與其存在實際控制關(guān)系或受同一人控制?！币按鍠|方國際證券結(jié)構(gòu)金融部總經(jīng)理陳劍表示，相關(guān)公司如果想要開展公募REITs業(yè)務，還需要符合《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》以及監(jiān)管部門出臺的其他相關(guān)規(guī)則的要求。
此外，值得一提的是，下一步，監(jiān)管機構(gòu)將按照發(fā)展與規(guī)范并重的原則，鼓勵符合條件的保險資產(chǎn)管理公司積極開展ABS及REITs業(yè)務，推動其他類型優(yōu)質(zhì)金融機構(gòu)擔任ABS管理人，暢通基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)入市渠道，促進形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，加強市場監(jiān)管，維護市場良好生態(tài)，促進提升交易所債券市場服務實體經(jīng)濟質(zhì)效。
這或許會有更多機構(gòu)進入REITs業(yè)務鏈條之中?！巴?span>REITs由‘公募基金+ABS’兩個模塊組成，公募基金比較單純，只能由公募基金管理人發(fā)行；上述其他優(yōu)質(zhì)金融機構(gòu)做了ABS管理人以后，就有可能參與到公募REITs的第二個模塊的業(yè)務中。”鄒野表示。
REITs發(fā)展如火如荼
預計業(yè)務發(fā)展速度會加快
在REITs業(yè)務向保險資管敞開大門的同時，這一“萬億級”市場發(fā)展正如火如荼。
不僅2023年全國兩會期間，圍繞公募REITs有多位全國兩會代表委員帶來了相關(guān)提案議案，而且近期新能源這一嶄新的資產(chǎn)類別正式加入到公募REITs的底層資產(chǎn)池之中、REITs擴募也獲得新一輪反饋進展迅速。
數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點自2020年4月啟動以來，深受投資者歡迎。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月12日，我國市場上有25只公募REITs，發(fā)行規(guī)模超過800億元。同時，更有超百個項目處于上報階段，市場各參與方都摩拳擦掌。
“今年市場各方對REITs業(yè)務的參與度逐步提高，隨著公募REITs市場擴容及常態(tài)化發(fā)行，預計這一業(yè)務發(fā)展速度會加快?！奔t土創(chuàng)新基金表示。
建信基金相關(guān)人士也表示，今年以來，公募REITs市場熱度只增不減，積極推動儲備項目的申報工作，資產(chǎn)類型涉及保障性租賃住房、新能源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，原始權(quán)益人、投資者仍保持了較高的關(guān)注度，預計今年我國公募REITs業(yè)務將進一步發(fā)展，不斷擴容。
野村東方國際證券結(jié)構(gòu)金融部總經(jīng)理陳劍也介紹，公募REITs業(yè)務在當下非?；馃?，不僅相關(guān)金融機構(gòu)積極參與和關(guān)注，也是地方政府盤活存量資產(chǎn)的重要思路，各類相關(guān)機構(gòu)的熱情將推動行業(yè)快速發(fā)展?！邦A計2023年將會有更多的公募REITs產(chǎn)品發(fā)行，基礎(chǔ)資產(chǎn)種類以及原始權(quán)益人主體將會更加多元化，預計今年公募REITs業(yè)務會有不少亮點出現(xiàn)?！?/span>
不過，談及未來的發(fā)展格局，陳劍認為，公募REITs本身有些類似于資產(chǎn)IPO發(fā)行市場，對參與機構(gòu)的專業(yè)化程度要求比較高，后期運營管理也相對復雜。鑒于該業(yè)務高度專業(yè)性的特征，預計未來公募REITs市場將呈現(xiàn)出更加明顯的強者恒強的趨勢，一些缺乏競爭力的機構(gòu)甚至可能會逐步退出競爭。同時，隨著基礎(chǔ)資產(chǎn)種類的豐富化，預計也會逐步出現(xiàn)一些聚焦于某一類或少數(shù)幾類資產(chǎn)深耕細作的精品管理人。
陳劍表示，需要認識到，從長期來看，優(yōu)秀的基金績效才是公募REITs管理人的核心競爭力。這就需要管理人在積極競爭業(yè)務機會的同時，修煉內(nèi)功，增強資產(chǎn)價值識別能力和風險控制能力，構(gòu)建科學有效的運營管理系統(tǒng)，用好杠桿、擴募等金融工具，持續(xù)為投資人創(chuàng)造價值。